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微观市场简析

  • ⽬前全澳洲养老村居住者184,000⼈仅占65岁以上⼈⼝的5.7%。根据澳洲房产协会的预测,未来5-7年这个⽐率将增加⾄7.5%,这意味着居住者数量将翻⼀番。同时随着⼈均寿命不断延长趋势及退休者对退休后社区⽣活要求提⾼,养老村产品需求将是未来养⽼地产的热点。
  • ⽬前全澳洲养老村平均⼊住率93%,其中悉尼市达95%以上。市场供不应求。另外悉尼市场上不断有进⼊退休年龄的中产阶级从独⽴⼤别墅退居⾄养老村的需求,这些⼈⼠群也随着⼈⼝⽼龄化数量增加。
  • 养老村市场参与者⽐较分散、最⼤的开发商Lendlease 市场占有率不到10%,前五位总计市场占有率不过27%。市场更没出现⼀窝蜂上的现象,多数市场参与者都是理性投资机构。市场集中度不⾼给投资者带来机遇
Image for Retirement Village Market Fragmentation in Australia
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员工公寓项⽬投资前景

宏观⼤趋势 : 房价、租⾦稳步上涨-移民⼈⼝增长年青⼈、中底收⼊⼈群、未婚职业⼈⼠对较经济的员工公寓需求不断增加

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  • 为减轻房价和租⾦上涨给年青⼈和中低收⼊者带来的住房问题, 新洲(含悉尼)政府⾃2009年以来不断制定和完善法规积极⿎励员工公寓的规划和建设。相关⿎励政策包括投资免⼟地税、放宽规划设计上的计容⾯积、对新供应提供每个单位$10,000 补贴等。
  • ⽬前新洲员工公寓存量供应基本上集中于悉尼市中⼼和内环市郊。供应以学⽣公寓为主。新⼀代员工公寓在近⼏年刚发展起来。
  • 悉尼总体员工公寓平均⼊住率达95% 以上。在⾮市中⼼地区的员工公寓因供应量极⼩,在交通便利区域基本满租,市场供不应求。⾃2009政府⿎励新政以来,市场新增供应仅约2,000 单位占整个租赁市场量仅1%。
  • 随着澳洲经济的稳步发展特别是新洲悉尼地区的持续经济发展,就业率稳定。除悉尼市中⼼外各市郊和城市副中⼼⽇益发展扩⼤包括各郊区商业、办⼯、医院、教育、服务型⼯⼚、政府机构、社区服务中⼼等⼤量就业聚集区域的出现,造成⼤量年青和成年⼈(单⾝或未婚夫妻)就业者需要在就近或公共交通⽅便区域找租赁房源。造成对新⼀代员工公寓产品需求的巨增,虽然洲政府和地⽅政府已采取⿎励措施,但新的开发量(包括改建量)在很多市郊还远跟不上需求,驱动租⾦上涨。
  • 员工公寓租赁和运营管理按新洲公平交易部有关规定操作,规则简洁透明,给投资者/参与者提供公平交易操作、管理和竞争机会。
  • 员工公寓项⽬⼀般规模较⼩,市场参与者很分散、除了市中⼼的学⽣公寓有些集中度由⼤的开发商和基⾦参与外, 其他区域的员工公寓基本上参与者多数是中⼩性投资者和开发商。市场没出现⼀窝蜂上的现象,多数市场参与者都是理性投资者。市场集中度不⾼给新投资者带来机遇。

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